Matematika Untuk Valuasi Aset – Dari artikel sebelumnya, kini Anda paham tujuan utama diadakannya kolom ini dan motivasi saya bersedia mengasuhnya. Adalah harapan saya untuk membuat sebagian besar masyarakat kita menjadi melek finansial. Saya juga punya mimpi menyaksikan pembaca kolom ini meraih kecerdasan finansial. Dua kriteria untuk cerdas finansial yang saya gunakan adalah pintar sebagai kas defisit atau debitur dalam menghadapi bank sekaligus lihai sebagai kas surplus atau investor.
Untuk memenuhi dua kriteria itu, Anda harus memiliki tiga kompetensi. Yaitu mampu melakukan perencanaan keuangan sendiri, valuasi aset, dan mampu berhitung dalam berurusan dengan bank. Jika Anda sempat memperhatikan, tentang tiga kompetensi itulah puluhan artikel saya hadir setiap minggu di kolom ini sejak akhir tahun lalu.
Baca juga: Matematika Keuangan, edisi 4 revisi
Dalam beberapa artikel (Matematika Keuangan vs Manajemen Keuangan, Relevansi Buku Teks Keuangan Amerika di Indonesia, dan Matematika Keuangan vs Matematika Ekonomi), saya juga tergerak untuk meluruskan kurikulum dan materi pengajaran matematika dan keuangan di beberapa perguruan tinggi kita yang salah jalan atau salah kaprah. Dalam artikel-artikel itu, saya sangat menyayangkan jika mata kuliah manajemen keuangan dan manajemen investasi serta pasar modal diisi dengan materi hafalan semata tanpa dibekali dasar logika keuangan. Yang juga ironis adalah jika para pengajar masih mengajarkan materi buku teks keuangan dan investasi Amerika yang tidak relevan di sini. Pemberian materi ini bukan hanya sia-sia tetapi juga membingungkan mahasiswa saat mereka bekerja kelak. Lebih menyedihkan lagi ketika kita mengetahui buku-buku teks yang ditulis pakar-pakar keuangan dan investasi kita pun tidak mampu memberikan nilai tambah. Karena hanya menyadur dan mengompilasi buku-buku asing itu tanpa menjelaskan kondisi aktual yang ada di Indonesia.
Baca juga: Lihai Sebagai Investor
Demikian juga dengan materi matematika untuk mahasiswa bisnis dan akuntansi. Sangat sering yang diajarkan adalah pengulangan matematika di SMA atau matematika yang tidak ada hubungannya dengan tiga kompetensi yang diperlukan orang keuangan dan akuntansi yaitu perencanaan keuangan, valuasi aset, dan kemampuan berhitung untuk menghadapi bank.
Untuk kompetensi perencanaan keuangan, saya telah mendedikasikan tiga artikel. Yaitu Perencanaan Keuangan Memerlukan Matematika, Menakar Kapasitas Berutang, dan Berhitung Uang Pensiun. Untuk membekali Anda agar pintar dalam berurusan dengan bank, saya sudah menuliskan belasan artikel dan masih akan menuliskan belasan hingga puluhan artikel di kolom ini pada edisi-edisi mendatang.
Terakhir, untuk kompetensi valuasi aset baik aset finansial maupun aset riil, matematika keuangan juga dibutuhkan. Valuasi aset sendiri adalah teknik dan metode untuk menghitung nilai atau harga wajar semua aset. Keputusan investasi menjadi mudah jika kita dapat menghitung nilai semua aset. Karena prinsip dasar investasi adalah membandingkan nilai dan harga sebuah aset.
Valuasi adalah menghitung nilai
Agar cerdas finansial, Anda harus mampu membedakan antara nilai dan harga. Definisi sederhana saya untuk keduanya, nilai adalah what we get dan harga adalah what we pay. Sulitnya adalah harga ada di depan mata kita, sementara nilai bersifat unobservable. Dalam banyak kesempatan, harga sebuah aset mencerminkan nilainya. Dalam berinvestasi, kita ingin mencari mencari aset apa pun yang nilainya di atas harganya.
Baca juga: Memahami Berbagai Konsep Bunga
Investor percaya bahwa dalam jangka panjang harga akan konvergen menuju nilainya. Namun, dalam jangka pendek harga tidak jarang berada di atas nilainya atau sebaliknya. Harga adalah konsensus para pelaku pasar mengenai nilai sebuah aset pada waktu tertentu. Karena terpengaruh sentimen pasar, investor dapat menjadi terlalu pesimis atau terlalu optimis. Akibatnya, mereka bisa salah dalam menilai aset dan harga aset pun menyimpang dari nilainya dan tidak mencerminkan nilainya.
Ilmu bernilai miliaran rupiah
Tidak berlebihan jika valuasi aset dikatakan sebagai ilmu yang bernilai miliaran rupiah. Inilah ilmu yang diperlukan semua kas surplus yang berkepentingan dengan pertumbuhan portofolionya. Dengan kompetensi ini, memperoleh return 20% per tahun di pasar saham bukanlah sesuatu yang sulit. Dengan keuntungan tahunan sebesar itu dan menggunakan Aturan 72, dalam 3,6 tahun sebuah portofolio akan menjadi dobel. Itu dengan asumsi tidak ada penambahan atau pengambilan modal selama periode itu. Jika ada penambahan dana investasi, periode yang diperlukan untuk menggandakan tentunya akan menjadi lebih cepat dari 3,6 tahun. Sebaliknya, periode menjadi lebih lama jika sebagian dana investasi diambil untuk keperluan investor.
Sebagai pengantar untuk valuasi aset, menurut Anda, mana yang lebih menarik antara menerima uang pensiun sekali saja hari ini sebesar Rp500 juta atau Rp5 juta setiap bulan mulai bulan depan dan terus menerus? Logika pertanyaan ini adalah sama dengan, sebagai seorang investor, tertarikkah Anda untuk membeli sebuah rumah kos-kosan yang mampu menghasilkan kas bersih sebesar Rp5 juta setiap bulan jika ditawarkan pada harga Rp500 juta? Asumsikan uang pensiun dan penghasilan rumah kos-kosan di atas tidak bertumbuh dari tahun ke tahun. Ini adalah contoh aplikasi perpetuitas biasa.
Baca juga: Gesit dan Taktis di Pasar Modal
Untuk dapat menjawab kasus valuasi paling sederhana di atas, kita hanya memerlukan variabel terpenting dalam pasar keuangan. Yaitu return atau yield yang Anda harapkan untuk dana Anda. Dengan variabel itu, kita akan menghitung nilai sekarang dari arus kas sebesar Rp5 juta untuk dibandingkan dengan pilihan Rp500 juta hari ini atau harga Rp500 juta. Jika return yang Anda inginkan adalah 1% per bulan atau 12% per tahun, pilihan uang pensiun dibayarkan sekaligus atau setiap bulan sama menariknya. Harga rumah kos-kosan pun menjadi wajar pada tingkat return 1% per bulan dan murah jika return yang diharapkan di bawah 1%.
Alternatif uang pensiun bulanan Rp5 juta selamanya juga sebaiknya dipilih jika investor hanya dapat memperoleh return bulanan kurang dari 1%. Kesimpulannya, pentingnya valuasi aset, perlunya matematika keuangan.